Introduktion
I början av 2024 slog nyheten om en stor fastighetsaffär ner i Stockholmsområdet: Urban Partners tillsammans med sin joint‑venture‑partner Invela har sålt en portfölj med lager‑ och lättindustrifastigheter till fastighetsbolaget Areim. Affären omfattar 33 byggnader med sammanlagt drygt 110 000 kvadratmeter uthyrningsbar yta och ligger i etablerade verksamhetszoner runt Storstockholm. För många låter det kanske som en vanlig affär mellan fastighetsbolag, men bakom siffrorna döljer sig en historia om hur två mindre aktörer byggde upp något som senare blev attraktivt för en större spelare. I den här artikeln går vi igenom vad som hände, varför det är intressant och vad det kan betyda för framtiden – allt på ett sätt som är lätt att följa även om du inte är expert på fastigheter.
Vad är Urban Partners och Invela?
Urban Partners är ett svenskt investeringsbolag som fokuserar på att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter. De har flera fonder, bland annat NSF IV och NSF V, som samlar pengar från investerare för att köpa och förbättra fastigheter i olika segment. Invela är ett mindre företag grundat av tre personer – Maria Mastej, Dan Epsten och Katarina Lirén – som också har erfarenhet av fastighetsutveckling men med ett särskilt fokus på lager- och lättindustri. 2020 bestämde de sig för att gå ihop och skapa en gemensam plattform med målet att hitta och utveckla just den typen av fastigheter i Storstockholmsregionen. Genom att kombinera Urban Partners finansiella styrka och Invelas lokala kunskap kunde de snabbt börja bygga upp en portfölj.
Portföljen i siffror
Den sålda portföljen består av 33 fastigheter som tillsammans erbjuder över 110 000 kvadratmeter yta som kan hyras ut. Det motsvarar ungefär 15 fotbollsplaner i storlek. Fastigheterna ligger spridda över flera kommuner i Stockholms län, till exempel i Sollentuna, Upplands Väsby och Södertälje, områden som redan har ett välutvecklat nätverk av vägar, kollektivtrafik och närhet till både bostadsområden och större industriområden. De flesta byggnaderna uppfördes mellan 2020 och 2023, vilket innebär att de är relativt nya och uppfyller moderna krav på exempelvis energieffektivitet, lastningsmöjligheter och flexibla ytor som enkelt kan anpassas efter olika hyresgästers behov. Eftersom portföljen byggdes upp stegvis via flera mindre förvärv och några större transaktioner, har den fått en tydlig karaktär som en sammanhållen enhet inom lager‑ och lättindustrin.
Varför är lager- och lättindustri viktigt?
Lager‑ och lättindustri kanske inte låter lika glamoröst som kontorsskyskrapor eller lyxbostäder, men de spelar en avgörande roll i ekonomin. Lagerbyggnader används för att lagra varor innan de skickas vidare till butiker eller direkt till konsumenter – tänk på allt från kläder och elektronik till matvaror och byggmaterial. Lättindustri omfattar verksamheter som tillverkning av mindre produkter, montering, reparation eller logistiktjänster som inte kräver tunga maskiner eller stora utsläpp. Eftersom e-handeln har exploderat de senaste åren har behovet av effektiva lager och snabba leveranskedjor ökat kraftigt. Samtidigt blir det allt svårare att hitta lämpliga ytor nära storstäderna, eftersom mark blir dyrare och konkurrensen om marken ökar. Det gör välbelägna lager‑ och lättindustriområden till en eftertraktad resurs, särskilt i regioner som Stockholm där befolkningen växer och efterfrågan på snabba leveranser ökar.
Transaktionens detaljer
Affären mellan Urban Partners/Invela och Areim slutfördes efter flera månader av förhandlingar, due diligence (en noggrann granskning av fastigheternas juridiska, ekonomiska och tekniska status) och värdering. Areim, som är ett fastighetsbolag med fokus på att förvärva och förvalta kommersiella fastigheter i Norden, såg portföljen som ett bra komplement till sin befintliga verksamhet. Enligt uppgifter från parterna betalade Areim en prisnivå som speglar både den nuvarande marknadsvärdet och den potentiella framtida värdeökningen som kan komma från ytterligare uthyrning, mindre renoveringar eller omvandling av vissa ytor till andra användningsområden (t.ex. kontor eller showroom). För Urban Partners och Invela innebär försäljningen ett sätt att realisera värdet av de investeringar de gjort sedan 2020 och att frigöra kapital för nya projekt, eventuellt inom andra fastighetssegment eller nya geografiska områden.
Vad säger experterna?
Carl‑Adam von Schéele, vd för Urban Partners Sverige, kommenterade affären med följande ord: “Vi har trott på lager- och lättindustrisegmentet under lång tid och har under de senaste åren byggt upp en portfölj som fått intresse på marknaden. Segmentet har utvecklats snabbt de senaste åren och vi ser fortsatt stabila underliggande faktorer – särskilt i Storstockholm där tillgången på välbelägna verksamhetsytor successivt minskar. Transaktionen visar att det finns likviditet för rätt typer av tillgångar och portföljer, även i en mer selektiv marknad.” Hans kommentar lyfter fram två viktiga punkter: först, att efterfrågan på denna typ av fastigheter är stark och växande; och andra, att även när den övergripande fastighetsmarknaden blir mer försiktig finns det köpare som är villiga att betala för välplacerade, välutvecklade objekt. Andra analytiker har också pekat på att Areim troligen kommer att fortsätta förvalta fastigheterna med fokus på långsiktiga hyresavtal, eventuellt med värdehöjande åtgärder som solpaneler på taken eller förbättrad lastningsinfrastruktur.
Vad betyder detta för framtiden?
För Urban Partners och Invela innebär försäljningen att de kan titta på nya möjligheter. Med det frigjorda kapitalet kan de exempelvis leta efter outnyttjade tomter i andra delar av Sverige eller Norden där liknande trender kring e‑handel och lagerbehov finns. De kan också överväga att gå in i nya segment, som exempelvis bostäder med hyresrätt eller kontorsfastigheter i områden som genomgår omvandling. För Areim är förvärvet ett steg mot att stärka sin position inom logistik‑ och industrifastigheter
