Bakgrund
Storsala är ett snabbväxande fastighetsbolag som fokuserar på att förvärva, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter i storstadsregioner. Bolaget har under de senaste åren byggt upp ett starkt rykte genom att kombinera stabila hyresintäkter med möjligheter till framtida värdeökning genom ombyggnation och nyproduktion. Nu har Storsala tecknat ett avtal om att förvärva en betydande kommersiell fastighetsportfölj i Stockholmsregionen från säljaren Altra Fastigheter. Affären beskrivs som den största i bolagets historia och markerar ett viktigt steg mot en eventuell börsnotering.
Fastighetsportföljen
Portföljen består av fyra olika fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area på cirka 49 000 kvadratmeter. Fastigheterna är belägna i Nacka, Järfälla och centrala Stockholm, områden som kännetecknas av god tillgång till kollektivtrafik och närhet till viktiga kommunikationsknutar. Den största enskilda tillgången är fastigheten i Danvik, Nacka, som ligger direkt intill Saltsjöbanan. Detta läge gör fastigheten särskilt attraktiv för både kontors- och bostadsverksamhet eftersom pendlarna enkelt kan nå både stadskärnan och omgivande förorter.
Ekonomi och kassaflöde
Den förvärvade portföljen genererar för närvarande årliga kontrakterade hyresintäkter på omkring 85 miljoner kronor. Efter avdrag för driftkostnader uppgår det nuvarande driftnettot (net operating income) till cirka 67 miljoner kronor. Dessa siffror visar att fastigheterna redan är lönsamma och ger ett stabilt kassaflöde som kan användas för att finansiera vidare investeringar eller minska lånebelastningen. Det underliggande fastighetsvärdet uppskattas till cirka 1,2 miljarder kronor, vilket innebär att köpeskillingen ligger i linje med marknadsvärdet för liknande bestånd i Stockholmsregionen.
Utvecklingsmöjligheter
Enligt Storsalas analys finns det betydande outnyttjad potential i portföljen. Bolaget bedömer att det går att skapa ungefär 90 000 kvadratmeter BTA (bruttoarea) för framtida utveckling, främst inriktat på bostäder. Detta innebär att en stor del av dagens ytor kan behållas även om fastigheterna byggs om eller kompletteras med nya bostadshus. Kombinationen av befintliga kommersiella ytor och möjlighet till bostadsbyggande ger flexibilitet i hur fastigheterna kan förvaltas och utvecklas över tid. För ungdomar som är intresserade av samhällsbyggnad visar detta hur fastighetsbolag kan tänka både kortsiktigt (stabila hyresintäkter) och långsiktigt (nya bostäder och stadsutveckling).
Villkor och tidplan
Förvärvet är inte helt klart ännu; det är villkorat av två huvudsakliga faktorer. För det första måste Storsala slutföra lånedokumentationen för den seniorfinansiering som ska täcka en del av köpeskillingen. För det andra krävs godkännande från Inspektionen för strategiska produkter, en myndighet som granskar vissa företagsförvärv av säkerhetspolitiska skäl. När dessa villkor är uppfyllda planeras tillträde till tredje kvartalet 2026. Detta ger både köpare och säljare tid att förbereda övergången, säkerställa finansieringen och eventuellt göra mindre justeringar i affärsavtalet.
Läge och kollektivtrafik
Alla fyra fastigheter ligger i områden med god kollektivtrafik. I Nacka finns direkt anslutning till Saltsjöbanan, vilket gör det enkelt att pendla till Slussen och vidare in till Stockholm City. Järfälla har både pendeltåg och busslinjer som kopplar ihop området med både norra och södra delarna av regionen. De stockholmsbaserade fastigheterna ligger nära tunnelbanestationer och stora vägar, vilket innebär att hyresgäster enkelt – oavsett om de är kontorsföretag, butiker eller boende – har korta restider till jobb, skola och fritidsaktiviteter. För tonåringar som ofta är beroende av kollektivtrafik för att ta sig till skola, träffar eller jobb är detta en viktig faktor som ökar attraktionsvärdet hos fastigheterna.
Storsalas strategi
Storsala beskriver förvärvet som en viktig del av sin övergripande tillväxtstrategi. Bolaget vill investera i lägen där det går att kombinera förvaltning av befintliga fastigheter med långsiktig utvecklingspotential. Genom att lägga till denna portfölj stärker Storsala sin närvaro i Stockholmsregionen och breddar sitt bestånd av kommersiella fastigheter. Samtidigt ger utvecklingsmöjligheterna bolaget chansen att skapa nya bostäder, något som efterfrågas starkt i en växande storstad. Strategin är alltså tvådelad: på kort sikt säkra stabila kassaflöden från hyresgäster, och på längre sikt utnyttja outnyttjad mark för att bygga nytt och öka värdet på fastighetsbeståndet.
Citat från ledningen
Erik Engvall, vd på Storsala, säger att affären är en milstolpe för bolaget och det största förvärvet i dess historia. Han betonar att man får både etablerade kassaflöden i starka lägen och en betydande utvecklingspotential. Engvall ser förvärvet som ett viktigt steg i bolagets expansiva resa och som en förberedelse inför en eventuell börsnotering.
Sofia Folstad, transaktionschef på Storsala, framhåller att portföljen har en tydlig affärsmässig logik. Den kombinerar stabila kassaflöden från start med utvecklingspotential i kollektivtrafiknära lägen. Enligt Folstad ger detta goda förutsättningar att skapa långsiktigt värde genom aktiv förvaltning och fortsatt utveckling. Dessa uttalanden visar hur bolagets ledning tänker både på dagens lönsamhet och på framtida tillväxtmöjligheter.
Rådgivare och transaktion
I transaktionen har flera externa experter anlitats för att säkerställa att allt går rätt till. Osborne Clarke har agerat juridisk rådgivare och hjälpt till med avtalsförhandlingar och due diligence. Arctic Securities AS, filial Sverige, har varit finansiell rådgivare och biträtt med värdering, finansieringsstruktur och förhandling av lånevillkor. Svalner har skötsel av skatte- och momsfrågor, vilket är särskilt viktigt vid stora fastighetsaffärer där skattekonsekvenserna kan bli betydande. Genom att använda specialiserade rådgivare minskar Storsala risken för oväntade problem och
